En 2025, le marché immobilier de luxe en France connaît une reprise après une année 2024 marquée par l’attentisme. Cette embellie est principalement due au retour des investisseurs étrangers, qui représentent un tiers des transactions à Paris et près de la moitié sur la Côte d’Azur en 2024. Les acheteurs étrangers, notamment américains, bénéficient d’un pouvoir d’achat supérieur à celui des Français : en 2024, le budget moyen à la transaction en France était de 230 000 euros, tandis que les étrangers achetaient pour 60 % plus cher et des biens 20 % plus grands. L’attractivité de la France s’explique aussi par la force du dollar et la situation politique dans certains pays d’origine. Les acquéreurs, qu’ils soient français ou étrangers, sont exigeants : ils privilégient l’emplacement (centre de Paris, littoral de la Côte d’Azur, proximité des pistes de ski), la sécurité, la vue, la présence d’un concierge, d’un ascenseur, et des parties communes en parfait état. Le critère du “clé en main” est devenu central : les biens recherchés sont rénovés, sans travaux à prévoir, avec des prestations de qualité (parquet, moulures, cheminée, isolation, double vitrage, domotique, climatisation, filtration de l’air, salle de sport, home cinéma, cuisine semi-professionnelle, cave à vins, piscine intérieure). La clientèle du Moyen-Orient et des États-Unis apprécie particulièrement la climatisation et la filtration de l’air. Sur le segment des biens à plus de 3 millions d’euros, la tendance est au “prêt à habiter” ou “habillé” : appartements entièrement décorés et meublés, souvent par des architectes ou designers de renom. Un exemple cité est la vente d’un hôtel particulier de 1 000 m² dans le XVIe arrondissement de Paris, meublé par Fendi et orné de lustres Baccarat. Les intérieurs sont généralement modernes, épurés et intemporels, parfois impersonnels, pour plaire au plus grand nombre. Les agences de luxe recommandent souvent des architectes d’intérieur ou des spécialistes du home staging pour valoriser les biens. Cependant, certains acheteurs préfèrent réaliser eux-mêmes les travaux, notamment ceux qui possèdent plusieurs propriétés ou qui achètent des demeures patrimoniales (manoirs, châteaux, bâtiments classés). Ils souhaitent ainsi garantir la qualité des rénovations, parfois avec l’aide d’un architecte du patrimoine. Cette catégorie d’acheteurs est prête à investir du temps et de l’argent pour personnaliser leur bien, même si l’opération n’est pas toujours rentable. Pour les vendeurs, proposer un bien clé en main permet de vendre plus cher et plus rapidement, car l’acquéreur paie pour la tranquillité et le gain de temps. À l’inverse, dans le cas des vieilles pierres, les acheteurs préfèrent souvent gérer eux-mêmes la rénovation, ce qui rend difficile la valorisation des travaux déjà réalisés par les propriétaires. Au premier semestre 2024, le segment du luxe parisien affiche une croissance de 2,3 % pour le prix des maisons et de 1,1 % pour les appartements, alors que le marché traditionnel baisse de 2,1 à 3 % sur les mêmes types de biens. À Paris, les prix de l’immobilier de luxe varient entre 15 000 et 35 000 euros/m², avec des pointes à plus de 20 000 euros/m² pour les biens les plus exceptionnels. Pour un budget de 300 000 euros, il est impossible d’accéder à un bien luxueux à Paris, alors qu’en Grèce, ce montant permet d’acquérir des biens de grande qualité avec vue. La notion de luxe évolue : il ne s’agit plus seulement du prix, mais aussi de la qualité de vie et de la personnalisation des critères de recherche (proximité d’un golf, d’un hôpital, d’un supermarché, calme, etc.). Les moteurs de recherche spécialisés permettent désormais de cibler des biens selon ces critères, ouvrant le champ des possibles au-delà des zones traditionnelles du luxe. L’achat d’un bien de prestige peut être motivé par la passion (achat d’une demeure de caractère à rénover) ou par la rationalité (mise en location pour générer des revenus). L’investissement peut aussi passer par la pierre-papier, via les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) spécialisées dans l’immobilier de prestige parisien, comme Sofiprime ou Rivoli Avenir Patrimoine. Le taux de distribution moyen des SCPI était de 4,72 % en 2024 selon l’Aspim. Toutefois, le prix des parts peut subir une décote d’environ 10 % à la revente, ce qui incite à conserver ses parts au moins 8 ans. Les parts de SCPI d’immobilier de prestige sont plus onéreuses à l’achat, et il est important de vérifier leur liquidité et de n’y investir qu’une fraction de son épargne, le capital n’étant pas garanti. En résumé, l’immobilier de luxe en France en 2025 se caractérise par une reprise portée par les investisseurs étrangers, une demande accrue pour des biens clé en main ou prêts à habiter, des exigences élevées en matière de prestations et d’emplacement, une évolution des modes d’achat et d’investissement, et une redéfinition du luxe autour de la qualité de vie et de la personnalisation. Les chiffres clés incluent un budget moyen de 230 000 euros pour les transactions en France en 2024, des achats étrangers 60 % plus chers et 20 % plus grands, une croissance de 2,3 % pour les maisons et 1,1 % pour les appartements de luxe à Paris au premier semestre 2024, des prix variant entre 15 000 et 35 000 euros/m² à Paris, un taux de distribution SCPI de 4,72 % en 2024, et une décote d’environ 10 % à la revente des parts de SCPI.