Tenus par la loi d'assurer à leurs locataires la jouissance paisible de leur bien, les bailleurs sociaux déploient des moyens destinés à garantir la tranquilité résidentielle, en veillant à ne pas jouer, pour autant, les supplétifs de l'Etat ou des municipalités. En fonction du contexte local et des problématiques rencontrées dans les Immeubles dont ils ont la responsabilité, les bailleurs sociaux, en lien avec les collectivités territoriales, définissent des doctrines plus ou moins interventionnistes.

Des mesures prises lors du premier quinquennat d'Emmanuel Macron continuent d'affecter l'activité des bailleurs sociaux, dont la capacité d'investissement a été réduite. Même si le secteur s'en est trouvé chahuté, il a plutôt bien résisté à ces changements. Les organismes de logement social sont confrontés à une remise en cause de leur modèle - exception française - par le désengagement croissant de l'Etat ainsi que par une hausse du taux du livret A dans un contexte inflationniste.

Les besoins en logements sociaux existent aussi dans les territoires ruraux, même s'ils ont évolué avec le temps et, récemment, la crise sanitaire. Ces logements sociaux permettent d'accueillir une population vieillissante, mais également des familles ou des jeunes actifs. Les projets étant de petite taille, épars et chers, il faut mobiliser tous les moyens, de la cession du terrain par la commune à la construction de partenariats locaux. Pas de chiffres.

Frédéric Paul, normalien et économiste de formation, a été directeur général de l'Union sociale pour l'habitat (USH) de 2013 à 2018. Il était aux manettes de l'union des différentes familles du mouvement HLM quand le gouvernement d'Edouard Philippe a décidé, à l'été 2017, une baisse des aides personnelles au logement (APL), compensée par les bailleurs sociaux par une baisse du loyer des locataires.

Les personnes précaires ont de plus en plus de mal à se loger, y compris dans le parc social. Les résidences sociales contribuent à répondre à leurs besoins. Les jeunes, en formation ou sortant de l'aide sociale à l'enfance, les parents isolés, les travailleurs pauvres et les allocataires de minima sociaux sont concernés. Les départements et les régions peuvent contribuer financièrement à la rénovation ou à la construction de résidences sociales. Le maire joue le rôle de chef d'orchestre.

La hausse des prix de l'énergie entraîne une augmentation du montant des charges locatives, comprenant ce type de consommations récupérables auprès des locataires, tant du parc social que du parc privé. Le locataire, en tant que consommateur final, assume financièrement la hausse du prix de l'énergie, susceptible de créer des nouvelles situations d'impayés pour le bailleur. Ont été annoncés un gel des tarifs et des mesures pour réduire les consommations d'énergie, qui devront se faire entre bailleur et locataires, pour permettre une baisse ultérieure de leur coût.

Depuis 2018 et la mise en place de la réduction du loyer de solidarité, les offices publics de l'habitat, dont les fonds propres ont été impactés, se voient obligés de diversifier leurs activités. La construction et la gestion de logements sociaux risquent de ne plus suffire sur le long terme, d'où le besoin de trouver de nouvelles sources de revenus.

A partir des années 1990, l'Allemagne a massivement vendu des logements sociaux aux investisseurs privés, notamment dans sa capitale berlinoise et aux environs. En 2020, le pays dresse un bilan très négatif de cette opération. Les logements sociaux sont devenus des biens à rentabiliser, les loyers ont fortement grimpé. Le parc s'est dégradé et la manoeuvre a creusé l'écart entre les beaux quartiers d'un côté et les banlieues de plus en plus inconfortables de l'autre, malgré des prix en hausse.

La crise de Covid-19 a fragilisé encore davantage de nombreux locataires précaires, qu'ils soient chômeurs, intermittents, intérimaires, etc. Les impayés ont augmenté au printemps 2020, mais les mesures du gouvernement ont permis de prolonger la trêve hivernale pour éviter les expulsions en ce contexte délicat.

Adoptée en novembre 2018 en France, la loi Elan pousse les organismes (offices publics de l'habitat, sociétés d'économie mixte, coopératives HLM) de moins de 12 000 logements à se regrouper d'ici 2021, via des fusions d'entreprise ou la création de sociétés de coordination. De cette manière, les organismes devraient pouvoir bénéficier d'une plus grande solidité financière, et pourraient être à même de mener des projets plus ambitieux sur des territoires plus grands.

Une expérimentation lancée par l'Etat en mai 2019 vise à faciliter l'accès des ménages les plus modestes au logement social.